1、 买小不如买大

初次购房者年龄大多在20-30岁，受限于经济情况，对未来收入有较好的预期，部分人不愿意与父母同住等因素，倾向选择小户型，比如60平以内的一居室、小复式、开间等。很快，你会感觉不够用，你的需求越来越多：来人过夜不便，东西没地方放，你想换个大的，但发现置换的成本变得很高：你需要承受购买二套的七成首付和上浮利率，那时你的收入未必跟得上房价上涨的速度。

在你的承受范围内，尽全力买大的。珍惜你的第一张房票，在北京，它意味着低至30%的首付和8.5折的利率。

2、 如果买小户型，不要买小复式和开间;如果非要买，买小复式

小复式看着洋气，住起来非常不舒服。

1)层高低。久住会精神压抑。

2)开放式厨房的油烟问题。小复式厨房大多是开放式，或做成拥挤的封闭式，不管哪种，都不符合中国人的烹饪情况，不便于日常使用和清洁。

3)采光通风差。为提升容积率，小复式的采光通风较平层差，久住压抑，影响身体。

4)居住人员杂。小复式出租率高，人员流动性大，不安全。

开间比小复式更差。

小复式好歹有功能分区：楼下客厅，楼上卧室，开间完全没有功能区分，是最差的户型。进门就看到床什么感觉，是旅店的临时居所感，不具备家的从容性。就算使用屏风、帘子隔开，也不过是自欺欺人。

开间只适合出租，买来自住就是自虐。

3 、买新不买老

新=00年之后的楼盘

老=00年之前，尤其95年前的楼盘

首先在建筑上，新老楼盘的保暖、浇铸、墙体设计、外立面、小区规划、楼梯配套设施等方面存在很大区别。北京的老盘，大多没有电梯或电梯破旧，外立面一泡污，小区没有规划停车位，火灾逃生通道基本等于没有，隔音差，楼道维护差(北京老楼楼道的小广告特别多)。在这样的地方居住，容易累感不爱。

其次是户型。户型设计几十年来有很大的变化。老盘户型侧重卧室，轻视客厅、厨房和卫生间，北京老盘户型的典型是60平左右的两室一厅一卫：卧室很大，厅很小，厅没有窗户，厨房小，卫生间小且是暗卫。厅小，没有采光，老年人或许无所谓，年轻人久住可能受不了，谁不喜欢拉开客厅的窗帘有满屋的阳光呢?厨房和卫生间更是仅仅满足基本需求，无法满足舒适要求。

还有物业。老房物业费便宜，有的物业看起来也不错，但满足不了更多需求。

居住者情况。老楼的居住者有两大群体：北京本地中老年人、租房的外地年轻人。如果你考虑在这座房子里生宝宝，这两类群体都无法给孩子带来较好的人际氛围。

老楼的使用年限比新楼短，70年产权规定下，要求更麻烦。你入手时要考虑出手，它的折旧速度会越来越快，从而影响出手时你的议价能力。

与老楼相比，新楼在外立面设计、楼体功能、户型设计、物业专业度、居住者素质等方面，都要好些。尤其户型，新楼的户型客厅起码有窗户，部分户型还做到了明厨明卫，基本的舒适度就有了保证。

如果你手里有300万，可选60平老楼或50平新楼，选新的。

4 、地段最高

买房是一个复杂的决策过程，要考虑各种因素，考虑来考虑去，就不知道选哪儿了。如果选不定，就只看一个因素：地段。

地段是一个综合评定，考察地段，包括考察：楼盘所在位置;5分钟步行路程内是否有地铁站(或有开通计划);5分钟步行路程内是否有>3个站牌的公交车站;10分钟步行路程内是否有较大的超市、便利店、饭店、银行、商场;30分钟步行路程内是否有学校、医院;开车是否方便进入环路;未来区域内是否有重大政府规划。重要程度从高到低，最重要的是地铁，只要在地铁旁，就是永恒利好。

5 、不要买临街、临桥、低楼层(<3)的房子

临街吵闹，影响睡眠，不能开窗户也很要命。

临桥不仅吵闹，更有心理不适感，风水上认为临桥的楼盘大凶，会带走财运(当然信不信是另一回事)。我曾经看过一个奇葩楼盘，小区内部很好，但临着四环的桥。晚上进小区，耳边全是轰隆隆的汽车声，呆了半小时便无法忍耐。据说那个小区每年都有人自杀。

低楼层的的观景、安全、隐私、排水(会反味)等都不如高楼层，交同样的物业费还不能用电梯，唯一安慰是有的自带花园。

6、 楼数量在5-10之间的小区最佳

北京的规划是个奇葩，三环里各种拆不掉的老楼和回龙观这样的睡城并存。很多人选择小区，喜欢选择大体量的，就是那种有一二三四期规划，住几十-百万人的社区，觉得大就是好。但小区未必这样，小区的最优体态是5-10座楼，控制在一个较低的人口数量。方便产生优质邻里关系，避免大社区带来的复杂人员流动，物业管理也较为精细。我理想中的北京楼盘如阳光上东、新城国际等就是这种体量。之前去过世纪东方城这样的大体量社区，晚上成群的老太太跳广场舞，路边塞满了车，小孩和狗满地跑，闹心。

7、 比对待初夜还要严肃地对待你的信用纪录

信用纪录是你购买房子的第一道关卡(限购城市还有资格关)。签订合同前，请务必去当地征信中心查询你的信用纪录。北京请去人行征信中心查询，在西城区月坛某大厦内，周末不上班。网上也可以查询。

信用纪录包括你的房贷和助学贷款的还款情况。超过还款日仍未还款，记一笔逾期。请千万不要逾期，记不住女朋友生日不算什么，还款日必须记得。

征信记录的好坏，直接关系你能否成功购房。如果合同签完，最后在这上面失败，你要么违约不买，赔偿违约金;要么走抵押消费贷承受高利率，所以一定要注意。

1)信用卡还款逾期不超过3次，还清之后，有申请成功的希望，一般问题不大。如是银行的问题(到期没有自动扣款)，可以打电话申诉。

2)房贷、助学贷款逾期的评估加权较重，最好连3次都不要有，很可能贷不下来。房贷如出现逾期，需要找银行开具证明不是你而是银行的错，银行一般不会理你。

3)如果连续逾期超过三个月(如7月份的钱到10月还没还)，记为1次严重逾期。只要一次，你就进入人行黑名单了，5年内甭想从银行贷到一分钱。

为什么我这么清楚，因为我就是那个严重逾期的人。

以上就是我的购房经验了，在啰嗦一点，如果选择中介购房的话，选择中介前，更建议先选人。哪个业务员看着顺眼就选哪个。我接触过不少业务员，个人觉得好业务员的标准是：

1)至少两年的从业经验

2)说话办事有条理，表达清晰，不废话(很多业务员做不到!!!)

3)对房价有自己看法，不会一味恐吓房价疯涨

4)了解楼盘所在区域的情况，包括在建、筹划项目，能给你建议

5)与楼盘的物业、所在区域的派出所、居委会有良好关系。这点很重要，一方面说明这个业务员会来事，一方面假设你买了这个楼盘的房子，与物业打交道、办手续什么的，找业务员更好使。好的业务员是一个区域的钥匙。